东莞阳光网讯（全媒体记者 李江华 黄文俊）东莞的房地产市场尤其是二手房交易市场活跃，像房产这种大宗商品交易，买卖双方应该注意些什么，遇到疑惑的问题该如何应对？前段时间，沙田的一位业主在卖房时就遭遇了诡异的买主，后来双方还对簿公堂，下面我们就一起去了解下事情的来龙去脉。

买家频繁更换交易主体 卖家心存疑惑

小慧家住沙田，眼看孩子马上到了上学的年龄，于是就和丈夫商量，打算想卖掉沙田的房子，在东莞城区购置一套学位房方便孩子就读。2018年7月，小慧就通过房产中介出售房子，不久之后，一个姓冯的男子通过房产中介联系到了她。

冯先生告诉她，自己买房的目的也是为了方便孩子读书，这让彼此之间有了共同语言，双方很快就达成了买卖意向，考虑到大家都是为了孩子，小慧在标价基础上主动给冯先生降了两万块钱。由于小慧出售的房子有银行抵押，需要冯先生先出资赎回，然后再以按揭方式购买，冯先生表示这不是问题。在双方签订购房合同时，冯先生提出，万一自己资金不够，希望能以亲戚或朋友的名义办理过户。对冯先生这个要求，小慧觉得也合情合理，但为了保险起见，小慧在买卖合同中附加了一个条款，要求当年10月15日前办完所有手续。

2018年7月底，双方签订了房屋买卖合同，冯先生也支付了五万元定金。但是接下来冯先生多次打电话，要变更交易主体，这让小慧心里有了疑惑。

签订主体变更合同 银行贷款却多次被拒

面对小慧的疑惑，冯先生解释说他在申请银行按揭贷款时遭拒，为了能尽快办理交易过户手续才让亲戚们出面帮忙的。房管部门工作人员则建议小慧，最好将变更主体用书面的形式固定下来。2018年9月，冯先生拟好了一份主体变更合同，可就在双方准备签字的时候，细心的小慧发现合同是空白的。律师表示，这个买受主体的变更是空白的话，预示着除了冯先生以外的任何一个人，都可以成为这个合同一方的主体，冯先生可以更换任何人，甚至是以不同的价格与第三方进行交易。

后来在小慧的坚持下，冯先生最终在空白处填上了袁女士的名字，并表示袁女士是自己的老婆。不过2018年10月12日，距离合同约定的办理过户时间仅剩三天的时候，小慧接到冯先生的电话，说袁女士的银行房贷申请同样被拒绝，后来一个月又过去了，仍不见冯先生如约办理过户手续，在律师的建议下，小慧就给买方发去了一封催告函。

不过，冯先生和袁女士声称一下筹不到那么多钱，不具备一次性付款的能力，后经小慧多次联系均无下文，2019年1月，小慧再次向买方发函，要求解除房屋买卖合同。律师认为，按照法律的规定，冯先生可以在三个月之内去行使疑议，比如说向法院或仲裁机构去提出疑议，确认解除是否发生法律效力。但对方在函告后三个月内并未行使疑议，这意味这份解除函告已经发生法律效应。

房屋买卖双方对簿公堂 

就当小慧以为这件事儿已经了结的时候，2019年8月，她竟然被买方告上了法庭。原来，买方以小慧未在银行拒贷后，再次配合办理贷款以及过户手续为由，将其告上法庭的，要求小慧继续履行房屋买卖合同并支付相应违约金。

面对这场突如其来的官司，小慧向法院提起反诉，要求买方按照房屋转让总价的20%支付违约金并确认解除房屋买卖合同。律师介绍到，法院一审和二审都支持了小慧的请求，确认这个合同已经解除，并且买受人包括袁女士和冯先生在内，都需要对这个违约金承担连带付款的责任，驳回了买方的全部诉讼请求。

在这起纠纷中，小慧之所以能够反诉成功，得益于她在房屋买卖合同明确了主体变更对象，以及买方按揭贷款过户的时限，正是这两个关键点的把握，才得以让她避免陷入更大的纠纷漩涡。这个案例也再次提醒大家，在房屋交易时，如果对合同约定条款有疑问，切莫急于交易，一定要向专业人士进行咨询，弄清楚、搞明白以后再决定是否签字，以防给别有用心的人有可乘之机。