按照房地产业内规则，不少楼盘在销售时，除了开发商自我营销之外，还会委托一些专业的房产服务机构对楼盘进行推销，而这些房产服务机构又会通过房产中介对在售楼盘进行分销，对房产中介促成签约的订单，房产服务机构会向中介支付一定比例的佣金。

今天要说的这个案例，就跟佣金有关。

事件回顾

曾女士在石碣镇经营着一家房产中介公司，2022年12月，她以公司的名义与东莞一家电子商务公司签订了一份《框架合作协议》，推介商务公司获得授权的相关房源，并从中获取佣金。在框架协议中，双方就合作期限、方式、佣金结算、违约责任等相关内容进行了约定。

2023年7月9日，曾女士向客户卢先生推荐了当地的一处楼盘，在带卢先生看房当天，曾女士按照合作协议的要求向商务公司进行了“报备确客”。

在曾女士和同事的努力推销下，2023年7月14日，卢先生与开发商签订了商品房认购书，并最终以285万元的价格买下了一套商品房。

按照以往的操作规则，房屋交易促成之后，曾女士应该很快就可以拿到6万多元的佣金。然而，这次在她向商务公司要求支付佣金的时候却被拒绝了。

曾女士说，商务公司拒绝支付佣金的理由是，卢先生被开发商认定为自然来访客户，并非由平台公司首次推荐过来的渠道客户，因为开发商发现卢先生的妻子骆女士曾在2023年7月5日到访过楼盘。

而最让曾女士感到不满的是，开发商是在购房合同签订半个月后才告知他们卢先生不属于渠道客户，如果在合同签订前就明确告知，那么不管客户还是中介公司，都有重新选择是否继续完成交易的余地。

由于当事各方始终就佣金问题无法达成一致，曾女士便以房产中介公司之名将东莞某电子商务公司、第三人东莞某房地产开发公司告上法庭，要求电子商务公司及第三人连带支付佣金67200元及逾期付款利息，并承担案件的诉讼费。

2024年9月，这宗合同纠纷案在东莞第一法院南城法庭进行公开开庭审理。

庭审中，被告电子商务公司代理人表示，因为客户卢先生夫妇被本案第三人，即房地产开发商认定为自然来访客户，按照原被告之间签订框架协议的相关约定，被告无需支付佣金。

作为本案第三人的东莞某房地产开发公司代理人也表示，客户卢先生的妻子骆女士在2023年7月5日曾自行到访过案涉楼盘，由第三人的工作人员进行接待并介绍、推销房屋，在这次交易中原告并没有发挥中介的作用，依据原被告签订的框架协议，被告和第三人均无需向原告支付佣金。

对于被告及第三人的这些说法，原告主张根据《某项目转介服务协议》第二条第二款，签订商品房买卖合同当日，卢先生已将骆女士的身份证复印件、联系方式等资料提交给第三人，第三人应当在当天确认客户有效性，如果当天未予以确认，第三人应当自行承担后果。而为了证明案件事实，原告申请了骆女士以证人身份进行出庭作证。

那么，骆女士究竟算不算自然来访客户？被告及第三人又是否需要向原告支付这笔佣金呢？

经过公开开庭审理，东莞第一法院认定原被告之间签订的框架合作协议是双方的真实意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国民法典》相关规定，法院一审驳回了原告东莞市某地产家居公司的全部诉讼请求。

法官说法

东莞第一法院南城法庭法官  冷 静

主持人：本案作为一宗合同纠纷，因涉及到房地产销售问题而备受关注，其实当事各方争议的焦点在于客户卢先生夫妇是否自然来访客户，法院最终是如何认定的，判决依据又是什么呢？

冷静：本案原告提交其法定代表人与被告工作人员的微信聊天记录显示，2023年7月9日，原告带卢某到案涉楼盘销售现场，7月14日第三人与卢某夫妇就案涉楼盘房屋签订认购书，7月15日卢某夫妇支付定金。

根据证人卢某妻子的陈述，卢某妻子在7月5日由第三人案涉楼盘销售部工作人员陪同看房。根据原告与被告签订的协议约定，如原告和被告对客户的认定发生分歧，最终以项目开发商即第三人的判定确认为准，而第三人判定卢某妻子在原告带卢某看房前已到过案涉楼盘销售现场，由第三人销售人员接待看房，卢某夫妇不属于平台公司推介的客户，为自然来访客户，不予结算服务费。故原告主张因其推荐卢某成功购房，被告及第三人应向其支付佣金，法院依法不予支持。

主持人：尽管法院最终是驳回了原告的全部诉讼请求，但从本案事实来看，原被告之间签订了合作框架协议，双方构成合同关系毫无疑义，但作为第三人房地产公司和原告之间并没有直接关联，原告主张被告和第三人连带支付佣金是否合理呢？

冷静：连带责任是一种法定责任，由法律规定或者当事人约定产生。由于连带责任对责任人苛以较为严格的共同责任，使得责任人处于较为不利地位。因此，对连带责任的适用应当遵循严格的法定原则，必须具有明确的法律规定或合同约定，才能适用连带责任。本案原告与被告签订的协议并未约定第三人连带支付佣金的条款，故原告主张第三人对案涉佣金承担连带责任缺乏事实和合同依据。

主持人：据我们了解，在房地产销售市场，开发商通过房产服务机构或房产中介机构代销或推销的现象一直都普遍存在，那么通过今天这个案件，能给大家带来怎样的警示呢？

冷静：中介带看房固然有一定便利性，也可能提供一些优惠，但“羊毛出在羊身上”，开发商支付给中介公司的佣金可能来源于购房者。

建议购房者在到访楼盘前通过多种渠道了解楼盘的销售途径和折扣情况，可明确表明通过“自然到访客户”与开发商谈好折扣；如果希望通过中介渠道，则可以在了解价格的基础上利用中介公司“团购优惠”与房产中介谈判折扣，最大限度保障自身权利。