近日，东莞CBD中心公园南侧一宗宅地挂出出让预告。作为CBD核心区一线临公园住宅用地，该地块的稀缺性引发市场高度关注。

容积率仅2.1，CBD或再无第二块

这宗地位于中心公园西南侧，与公园零距离接壤，南向无任何遮挡，景观视野一流。

根据预告信息，地块占地约6.78万平，容积率≤2.1，建筑限高80米。这是CBD住宅用地供应容积率最低的一块地。

▲地块位置

对比来看，过往六年CBD出让的所有住宅地块，容积率普遍在3.6-5.0之间，产品全部是超高层或高层。2.1的容积率意味着这宗地可以做小高层+花园式低密社区，在CBD现有住宅产品中没有任何竞品。

过去几年CBD几乎所有宅地都奔着高容积率去，追求单位土地面积上的产出最大化。这本身没有错，但带来的结果是CBD住宅产品同质化——清一色的超高层、高密度、大体量，居住体验多少会打折扣。

而这块地将容积率降到2.1，释放了一个明确信号：CBD的规划思路正在从追求开发强度转向追求价值沉淀。

高容积率能在短时间内快速聚集人口、形成城市面貌，是新区开发的常规打法。但当一个片区进入成熟期，真正能沉淀长期价值的，往往是那些愿意为品质留白的地块。

▲华润置地中心

这宗地块的低容积率不是偶然。中心公园沿线是CBD景观资源最好的界面，如果把这块地也做成超高层，公园的视线通廊会被彻底封死，整个片区的空间品质将大打折扣。把容积率降下来，既保住了公园的景观价值，也让这宗地有了做高端低密产品的空间。

▲东莞CBD中心公园

CBD用了六年时间完成了开发强度的积累，现在轮到品质的沉淀了。这宗地块就是一个转折点——它说明CBD不再只是追求"盖得多"，也开始思考"留什么"。

▲东莞CBD空中连廊效果图

首开区全面投用，万象城冲刺年底开业

地块价值的底气，来自CBD正在从图纸变成现实。

写字楼方面，CBD壹号基坑总部项目——南城商贸金融大厦、莞民投大厦、旗美项目、盛和项目已全部竣工验收。首开区正式告别建设期，迈入运营阶段。此外，275米高的华润置地中心东莞银行总部大楼，主体结构塔冠已安装完成，正冲刺2026年12月30日竣工。

▲东莞CBD总部项目

这意味着到今年底，CBD核心写字楼集群将基本全部投入运营。对于一个从零起步的新城来说，写字楼交付是地段价值兑现的关键节点——人进来了，产业进来了，周边的居住需求才会真正扎根。

商业方面，东莞万象城主体结构已全面封顶，总建筑面积约23万平，目前进入精装修及机电安装收尾阶段。项目计划2026年底正式开业，规划引入不少于15家国际一二线品牌。

▲东莞CBD万象城效果图

东莞CBD万象城是华润置地大湾区第三座万象城，它的开业将直接填补东莞高端商业空白，将CBD的商业配套从"片区级"拉升到"城市级"。

中心公园已经对外开放，东莞大道旁的天际线日渐成型。CBD花了六年时间完成了"从0到1"的建设，现在是"从1到N"的兑现期。而这宗南部地块，恰恰赶上了配套最成熟的节点入市——万象城即将开业，写字楼集群已投用，公园已经有人气了。

过去CBD卖地，卖的是规划；这次卖地，卖的是兑现。

▲东莞CBD带来的城市封面效应

深圳豪宅热销，验证了核心资产的定价逻辑

近期深圳顶豪市场表现活跃。

5月23日，中信信悦湾加推78套约302㎡大平层，备案均价20.83万元/㎡，总价5150万元起，开盘半小时即售罄；其中一套约519㎡顶层复式总价超2亿元，备案单价高达39.86万元/㎡。同日，宝安中心区观潮府加推40套海景房源同步“日光”。此前的4月26日，观潮府首开劲销60亿元，去化率超95%。5月27日，深圳湾沄玺推出88套202-258㎡大平层，备案均价约18.2万元/㎡，去化率约91%。

▲中信城开信悦湾项目效果图

三组数据的共同点是：高单价、高总价、高去化。这背后是同一个逻辑——核心地段+稀缺资源+高端产品的组合，在资产荒背景下对高净值人群具备不可替代的吸引力。

同样的逻辑，放在东莞CBD同样成立。

这宗南部地块对应了这三条标准：CBD是东莞核心，中心公园是城市级生态资源，2.1容积率+小高层产品在东莞属于断层领先。城市核心地段、一线公园景观、低密高端产品，三个要素同时具备。

▲东莞CBD中心公园

深圳顶豪的热销验证了一个规律——核心城市的核心资产，永远有买家愿意为好地段、好资源、好产品支付溢价。这个规律不因城市等级而改变，在深圳成立，在东莞同样成立。

▲东莞CBD夜景效果图

当这宗地块的产品入市时，它面对的买家逻辑是一样的：CBD这个一线临公园低密社区，在东莞没有替代品。稀缺性决定了定价权和抗跌性，这是CBD房价最根本的支撑。