记者从东莞市自然资源局了解到，7月3日，《东莞市关于以规划引领深化土地要素综合改革方案》正式印发实施。作为全国低效用地再开发试点城市，东莞紧扣“智创优品、和美宜居”城市发展战略目标，以17条政策干货、四大创新举措，在空间重塑、成本压降、动能激活、效能提级四个方面精准破题，为粤港澳大湾区城市存量空间提质、产业迭代升级探路。

破局之变：

以规划引领发展变革

全面转向精细化模式

当前，城市发展已全面进入“存量提质、减量增效”新阶段。传统零碎化、自下而上的土地开发模式，已难以适配新质生产力发展需求。

市自然资源局有关负责人介绍，东莞此次改革的核心突破，是推动土地开发模式从“项目引领、零碎推进、自下而上”的粗放方式，全面转向“规划引领、全域统筹、分类治理”的精细化模式。

今后，全市土地要素配置、政策资源投放、空间开发建设均以全域规划为统领，实现四大转变——从增量扩张转向存量提质、从项目零散推进转向全域规划引领、从单一用地功能转向土地复合利用、从单纯空间保障转向综合资源保障。

依托减量规划、全域土地综合治理试点优势，东莞在规划管控领域形成三项重要创新。在省内率先创新减量规划引领开发模式，不再盲目扩张城市建设空间，重点聚焦关键片区、核心廊道、重要门户集中投放资源；建立分层分类精细化规划体系，全市划定生态、产业、居住、商务四类新型功能社区，实行差异化管控；打通规划落地全链条闭环，构建“规划统筹—项目生成—实施推进—运营管理”全生命周期实施机制，实现挂图作战、专班推进、节点化管控。

成本之减：

让企业轻装上阵

让市场预期更稳

针对存量土地改造投入大、收益分配不清晰、补偿标准不统一、市场预期不稳等突出问题，东莞推出两项突破性改革。

一是创新出台存量时代地价计收新模式。打破传统增量用地地价核算规则，建立“先扣成本、后分收益”的市镇地价收益分配机制——对于低效用地再开发土地出让价款优先扣除中央、省级固定计提资金及市级核定的综合改造成本，剩余部分再按规则开展市镇两级收益分配，有效破解存量改造投入大、收益失衡难题。同时明确，制造业企业在符合规划、不改变用途、不新增用地的前提下，通过提高容积率增资扩产，不再增收土地价款。

二是突破性推出统一的拆迁补偿安置标准。长期以来，东莞存在自主拆迁、土地整备、“三旧”改造等多种更新路径，征地拆迁领域补偿、结算标准不一。此次改革探索建立全市统一标准，在统一补偿原则、统一核算规则、统一政策底线的基础上，兼顾合法性、公平性和历史客观性，合理区分合法建筑与历史遗留建筑，规范“一户一宅”补偿标准，配套推广复建安置、物业返还、房票安置等多元模式，为城市更新奠定更坚实的制度基础。

动能之兴：

从“土地依赖”转向“产业科创驱动”

“当前城市发展面临‘两个难以为继’的阶段性瓶颈。”市自然资源局有关负责人分析，一是增量土地空间日趋枯竭，外延式扩张路径难以为继；二是传统依靠土地出让、房地产开发、厂房收租的粗放模式逐步失效，原有城市增长动能难以为继。

立足存量提质、产业升级和新质生产力培育，此次改革跳出传统土地开发思维，以系统性制度创新激活科创、品质、改造、资本四大动能，推动城市发展从“卖地收租”向“产业科创驱动”根本性转型。

激活科创动能，换道产业发展逻辑。以分级产业社区建设为科创承载主平台，构建市镇村三级产业承载体系。全市五年内计划落地229个产业社区，近期重点打造5个市级、10个镇级、20个村级标杆社区。通过集聚优质企业、整合产学研政金资源，形成产业、企业、人才互促共进的科创发展生态。

激活品质动能，优化产城人居环境。针对传统工业园区生产、生活、生态空间割裂的痛点，通过土地混合利用、集中配套建设全面提升园区品质。集中打造产业邻里中心，一站式配齐生活配套；创新推行土地1.5级灵活开发模式，高效盘活闲置储备土地。让企业生产经营环境更优越，让产业工人生活更舒心。

激活改造动能，全域高效盘活存量。构建多元化改造实施体系，涵盖政府主导收储、权利人自主改造、公开招引市场主体、存量建筑功能改造、园区微改造、环境整治提升等各类模式，实现改造路径全覆盖、场景全适配。

激活资本动能，凝聚全域盘活合力。跳出单一财政投入的固有框架，构建政府、社会资本、村集体三方联动的多元保障体系。通过专项债、债贷联动、税费减免等政策支持，引导社会资本参与城市更新。改革尤其突出村集体核心作用，从规划、用地、安置、运营、资产管理全链条精准赋能——支持村集体以空间资源入股优质企业、分享产业增值，推动村级发展从“租金收益”向“产业资本收益”升级。

效率之变：

让改革红利更快释放

让优质项目更快落地

为确保改革举措真正见效，东莞同步做优审批服务、再造办事流程。创新建立四类社区分类分级管控、差异化快速审批机制，重点针对产业社区开通审批绿色通道；全面优化土地审批体系，将串联审批革新为并联审批模式，依托全市自然资源一体化数字化平台，推行前置审查、并联审批、简易控规调整等便民利企举措，打通规划、用地、落地全链条提速通道。

市自然资源局有关负责人表示，此次土地要素综合改革，是东莞立足存量发展阶段、适配新质生产力培育的系统性制度创新。通过空间重塑、成本减负、动能激活、效能升级的全方位变革，东莞正为培育新质生产力、加快建设“智创优品、和美宜居”现代化新东莞筑牢坚实的土地资源支撑。