9月11日，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市既有住宅更新改造工程造价指引（试行）》（以下简称《指引》），进一步规范全市既有住宅更新改造工程计价行为，整治改造领域计价不统一、报价不规范等问题，畅通群众监督渠道，为住宅专项维修资金、财政补助、业主自筹资金开展的住宅更新改造项目提供造价测算参考依据。

涵盖八大类570余条子目，明确指引定位与覆盖范围

据了解，既有住宅更新改造属于民生类零星修缮工程，具备改造覆盖面广、参与主体多、施工内容零散复杂的特点，项目实施过程中普遍存在设计标准参差不齐、报价无统一依据、计价口径不统一等问题，影响工程造价合理确定，降低财政及业主共有资金使用效益。为破解行业痛点，东莞市建设工程造价管理站联合东莞市工程造价行业协会，严格依据国家、省、市相关法律法规及老旧小区改造政策，结合本市近年工程建设数据与实际情况，编制出台本《指引》。

《指引》聚焦高频维修项目的五方面（外墙防水渗漏、外立面隐患处置、消防设施修缮、公共管网更新、电梯更新改造），包括八大类（加装电梯、电梯更新、老旧电梯配件更新、屋面整修、外墙面维修改造、公共空间装饰更新改造、公用管道更新改造、市政配套基础设施更新改造），细化形成570多条子目，全面覆盖老旧住宅常见更新改造场景。

在文件定位上，该《指引》为参考性文件，除税综合单价仅用于项目前期沟通、方案比选、资金测算，不具备强制约束力；最高投标限价、合同价、结算价，仍需结合施工图纸、现场实际、施工合同、现行计价规范综合确定。文件有效期为1年，期满将结合市场实际评估修订，有效期内若出现建材价格大幅波动，可参照《东莞建设工程造价信息》对除税综合单价做换算调整。

细化实操规范标准，保障改造造价透明合规

为确保《指引》落地见效、规范实操流程，文件明确了清晰的适用边界与精细化计价规则。适用范围限定为东莞市行政区域内既有住宅的共用部位、共用设施设备更新改造，单项承包合同金额100万元以下（不含100万元）的工程，新建住宅工程项目、住宅室内私人装饰装修工程、单项承包工程总费用100万元及以上项目不适用本《指引》。

同时，《指引》厘清“除税综合单价包含内容”和“另行计取项目”，明确吊篮、脚手架、蜘蛛人、无电梯人工搬运费，是措施费，独立计算，不包含在各分项除税综合单价内；小规模10万元以内溢价系数不能乘在措施费上。屋面、外墙、管道等子目备注建筑高度超过基准高度，按本《指引》规定比例增加超高降效费用。既有住宅改造拆除后经常出现未知工程量，必须做好影像、签证确认，才可以参照本《指引》计价。

此外，《指引》建立动态调价机制，明确材料规格、厚度、地质条件、井道尺寸发生变化时应当重新测算除税综合单价；智能化消防设备建议实施市场询价；同时本《指引》中除税综合单价以国内一线主流品牌为参考，实际项目选用更高或更低档次材料时，应重新组价测算。

市住房城乡建设局表示，既有住宅维修改造主体可直接参考本《指引》做前期资金测算，了解合理造价区间，但不能直接把本《指引》除税综合单价作为合同结算单价，需要结合图纸、现场条件通过询价、工程实际确定最终结算价。

/应用举例/

案例一

如某住宅小区2台12层站老旧电梯更换，本《指引》所列除税综合单价包含老旧电梯拆除费及电梯设备安装费两项，税金依据税务规定调整，一般情况下，税率按9%计取。该电梯更新改造工程费用可参考下表：

备注：

（1）若旧电梯残值由承包人回收，应在税前造价中扣除残值总额（如该案例电梯残值为8500元/台，2台电梯残值为8500元/台×2 = 17000元），则税前价调整为158886.52-17000 = 141886.52元，增值税相应调整为12769.79元，含税合计为154656.31元。

（2）如电梯层站为15层站，则拆除及安装费可参考相邻层站差价推算，15层站电梯拆除的除税综合单价按12层站与20层站采用内插法进行推算为（31936.02-27936.02）÷8×3+27936.02=29436.02元/台，15层站电梯安装除税综合单价按12层站与20层站采用内插法进行推算为（65084.26-51507.24）÷8×3+51507.24=56598.62元/台。

（3）电梯设备价格根据品牌、技术参数另行计算。

案例二

如某住宅小区外立面进行改造，原外立面为外墙乳胶漆，现进行品质提升，更新为真石漆，外墙总面积为2600平方米，共7层，建筑总高度为19.5米，本《指引》所列除税综合单价包含外墙面油漆涂料铲除（不含找平层等）及外墙真石漆修复（仅面层），采用搭设双排钢脚手架进行施工。该外立面改造工程费用可参考下表：

备注：

（1）如建筑高度为35米，超过20米的高度为15米，根据《指引》五外墙面维修改造备注“超过20米，按每增加10米，单价增加5%的超高降效系数”，相应除税综合单价考虑超高降效分别为：外墙面油漆涂料铲除（不含找平层等）为24.41×（1+5%×2）=26.85元/㎡，外墙真石漆修复（仅面层）为75.29×（1+5%×2）=82.82元/㎡，相应除税前价调整为2600×26.85+2600×82.82+2600×51.5=419042.00元，税金调整为37713.78元，含税价合计为456788.78元。

（2）如因场地受限，无法搭设脚手架，为保证施工进度，采用2台吊篮同时施工，总工期约75天，预估吊篮同楼栋移位20次/台。根据总说明第二项第四款第2点的规定，特殊项目措施费调整为2台×（500元/台·次【进退场费】+1200元/台·次【安拆费】+550元/台·次【检测费】+1800元/台·月×75天/30天【租赁费】+600元/台·次×20次【同楼栋移位】）=37500元。相应税前价调整为2600×24.41+2600×75.29+37500=296720.00元，税金调整为26704.80元，含税价合计为323424.80元。