十年前，为了买房“假离婚”的新闻不绝于耳，如今，依然有人为了买房准备离婚。

2026年秋天，在一个共有产权房的业主群里，有人分享自己通过离婚成功换房的经历，很多人发消息咨询。

赵雯雯就是北京一处共有产权房的业主，一家六口住在一套44平方米的一居室里，想换房子，攒够了钱，却没有资格。

共有产权房，是一种购房人和政府按比例共有产权的政策性住房，购房人产权比例大多在50%—80%之间。它的价格低于周边商品房，只有符合资格的人能买，最火爆时，要排队摇号。

为了防止套利，房子的出租、买卖都受到严格限制。2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称“暂行办法”）发布，规定持有房本满五年可以交易，政府优先回购，或卖给符合条件的人。

2018年，赵雯雯幸运中签。转眼到了2026年，房本满五年，她却发现交易平台、交易细则还没出来，不知如何买卖。因为名下有这套房，她也不能再买房子。

很多共有产权房业主都处在这样的尴尬之中，有的想换城市，有的要买学区房……假离婚成为迫不得已的选择。

南方周末记者以市民身份询问北京市住建委共有产权房如何交易，工作人员也很无奈，“没办法办理，只能等细则发布，我们也希望快点出”。

这不是一个人、一个小区的困难。随着很多城市的共有产权房达到可交易年限，如何退出成为关键问题。

多目标的制度尝试

在业主群里，人们惊叹于赵雯雯的设计能力，居然让44平方米的一居室，挤下了一家六口人。

2018年，她经历了资格审查、摇号后，幸运中签昌平第一批共有产权房。她说，当时门槛很高，必须是北京户口、名下无房、单身，还要30岁以上。她申购的项目有1.5万户通过资格审查，房源只有2328套。

这个项目，个人与政府各50%产权，房子经政府测算后4.2万元/平米，建筑面积56平方米。轮到赵雯雯选的时候，只剩为数不多的单间。她以2.1万元/平方米的价格买下，贷款九十多万元。当时她未婚，单间正合适。

2025年初，她成为两个孩子的妈妈，加上照顾孩子的公婆，一家六口住在一起。她在厨房隔出一个榻榻米，宽仅1.4米，公婆和老二挤一起。1.5米宽的大床住着他们夫妻二人和老大。她期待着房本满5年的那一天。

按照暂行办法，满五年，就可以按市场价转让自己那部分产权。政府部分的产权由各区的保障性住房企业作为代持机构持有，每区一家。

转让首先要向住建部门提交申请，明确价格。代持机构优先购买，若放弃，可在代持机构建立的平台发布转让信息。转让对象也要符合共有产权房的购买条件。

几位受访业主都表示，未来可以交易，是他们毫不犹豫买下共有产权房的前提之一。

共有产权房最早出现在2007年的江苏淮安。

据南方周末2010年的报道，淮安的探索始于一家磷肥厂的58名职工写给市委书记的联名信。

他们表示，自己没有受益于1998年开始的经济适用房计划，依然住在厂里1950年代建成的平房，户均面积30平方米，已是危房，且在化工工业区，污染严重。

他们所说的经济适用房，是为了解决低收入家庭的住房困难，在全国推出政策，由政府划拨土地、减免税费，降低购房成本。

购房者也是有限产权，不过不明确份额。满五年可交易，要向政府补缴土地收益等价款，取得产权。不过，在操作中出现了漏洞，房价大涨的年代，有人补很少的钱就能拿到产权，变成了一种套利渠道。

时任淮安市房管局副局长介绍，淮安的共有产权房将政府免费划拨的土地价款按实价折价算入房价，明确补贴部分是政府的产权，堵上了经济适用房的套利空间。

2014年，住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安定为共有产权房试点。南方周末记者梳理发现，到2022年，全国有超过20个城市出台了共有产权房政策。

“共有产权房是一种多目标治理的政策性住房。”上海交通大学公共经济与社会政策系主任陈杰对南方周末记者解释，当年房价上涨，很多人住房困难，政府需要有动作。但也不想对商品房市场造成太大冲击，如果直接补贴，补多少、补哪里、怎么补，风险都比较大。

他解释，共有产权房比经济适用房总体可控。政府只是投入一部分资金，和购房人还有分成。以上海为代表，购房人还可以回购政府产权部分。

姜向明是北京海淀一位共有产权房业主，也是2018年初中签，以3.5万元/平方米购入一套89平方米的两居室，有70%产权。他回忆，当时周边商品房大约6万元/平方米，有的单价能到8万元、10万元。

以当时的眼光看，他是受益者。如果不是共有产权房，他很难买到房。

这样的房子有多少，全国层面尚无公开统计，不过几大城市有数据可查。

《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》显示，2019年北京新增共有产权房1.2万套，截至当年，累计入市7.1万套。这一年，北京的商品房成交共20万套。

2021年发布的《上海市住房发展“十四五”规划》显示，上海共有产权房累计签约12.8万户。

杭州网报道显示，自2022年至今，杭州推出过二十多个共有产权房项目，共约1.8万套房源。

“自己伴侣的人性，大家自己掂量”

赵雯雯是从今年3月开始着急的，持有房本满五年了，换房需求也日益迫切。老大会在2028年上小学，2027年是买学区房的最晚时间。

但是，她在核验购房资格时，平台反复弹出：已签约共有产权住房，如申购住房，要腾退已购买的共有产权房。

另一位业主王静对南方周末记者坦言，“买的时候贪便宜，但也真是刚需”。

当时她二十多岁，刚结婚，没什么钱，想有一套自己的房子。买的过程很蒙，“贷款、首付多少都是销售直接推荐的，选房也特别快，人家说就这几个了，快点选，就选了个单间”。

从2025年开始，因为这个房子，他们一家左右为难。

王静说，奶奶立遗嘱时，计划把房产给他们，但名下这套共有产权房导致他们无法继承，只能放到爸妈名下。

共有产权房迟迟等不来政策，王静的爸妈计划卖掉自己的住房，给他们置换。可是，继承来的房子使得自住房“满五不唯一”，交易税费很高。一家权衡后，最终是爸妈选择了离婚、买房。

受访业主中，有人是因为要离开北京，想卖房；也有人为了更好的积分落户条件，想换个片区。目前都无法实现。

“北京都放开二套了，我们这批人还困在这套房子里。”今年6月，赵雯雯打电话给市住建委反映情况。工作人员解释，在当时的历史条件下，限制的初衷是为了防止炒房。

赵雯雯认为，现在如果不能给买二套房的政策，就应该搭建好交易平台，让大家买卖，“亏也认了，而不是像现在这样，什么都做不了”。

业主群里讨论，用假离婚来摆脱束缚，似乎成了唯一选择——把共有产权房过户到一人名下，另一人再买别的房子。

有人不赞同，“离婚不是儿戏，假离婚变真离婚，打破脑袋、上法院的多的是”。也有已经离婚换房的人说，“不是推销离婚，自己伴侣的人性，大家自己掂量”，随即退了群。

姜向明也不希望通过离婚解决问题。“那下次换房呢，再离一次吗？正常诉求，为什么非要离婚、钻空子才能实现？”

他也不能考虑这个办法，媳妇是外地户口，结婚满15年才能随迁北京，“离婚的话，落户北京就别想了”。

我爱我家的一位房屋中介告诉南方周末记者，她经手能把共有权房放在一人名下，再买二套房的，确实是房本上只有一个人的名字。

如果房本写了两个人，房子还有贷款，即使想以离婚的方式让产权归属一个人，也需要银行的同意。

政府回购有多难

事实上，按照各地文件，共有产权房的退出机制看起来很明确。

不满足购房年限也可以退出，但要符合回购条件，一般只能由政府回购。

政府回购，在北京更严苛。除非有家庭成员患大病，其他情形需由区住建部门会同发改、财政、民政等部门召开联席会审议，通过后才能回购。

上海较为宽松，把户口迁出上海、购买商品房等都可以申请回购。

杭州只要“因故需退出保障”，就可以申请。

2026年9月11日，杭州网报道，自2022年首批共有产权房入市以来，截至目前，政府一共回购了十多套。大多都是因置换申请。

报道提到，由于这几年房价下行，房源市场价都已低于买入价，回购价以当前市场价为基准，产生的税费成本也由业主承担。

9月17日，杭州一位市民在小红书分享了她的共有产权房退出经历。虽然杭州政策是“因故可以申请”，但据她了解，当前的退出途径其实只有买商品房。

她写道，必须提供商品房的认购协议和定金发票才能开启退房流程。这意味着，要同时准备两笔钱，资金压力非常大。

另外，因为要等共有产权房彻底退出才能网签，销售不同意延迟，她只能找房管局出面沟通。她认为，退出机制还有很大的改进空间。

满足年限以后怎么交易？

大致有两种方式：向政府买回产权、变成商品房；或由政府、符合条件的人买下，房屋性质不能变。

在上海，业主可以申请让政府回购自己的产权，也可以把政府的产权买下来，业主获得完整产权，再以商品房进行交易。

上海住建委数据显示，截至2023年6月，共有产权房家庭14.4万户，累计满五年后申请交易的占6%，其中有96%选择买下政府的产权。

在杭州，满五年，可以申请买下政府产权，转成商品房。但要等到持有满十年后，才能上市交易。

在北京，如前文所述，或由政府回购，或在政府搭建的平台上，卖给同样有资格的人，但不能买回政府的产权。

也就是说，在北京，共有产权房没有渠道变为商品房。

这是在政策制定之初的差别。实际上，当时北京的做法被很多人称道，认为更符合保障房属性，真的可以做到“房住不炒”。而性质可转换，则留下了投机空间。

目前，在推出共有产权房的二十余座城市中，二、三线城市大多可以转为商品房，几个一线城市选择封闭不转。

北京住建系统的一位工作人员对南方周末记者解释，按北京的政策框架，未来的交易限制在符合资格的人群中，是封闭流通。所以，需要搭建一个贯穿审核、交易、签约全过程的平台。

如果是代持机构回购，价格如何确认、资金从哪儿来、回购的房源怎么使用、由哪个部门来审核购房人是否符合回购条件等，都需要确定。

购房人之间的交易相对简单，但目前这个平台也没有建立起来。

很多人找他咨询回购，他也很苦恼，回复的唯一依据还是2017年的暂行办法。“理论上符合条件可以交易了，实际运转不起来，只能等。”

他说，问题的核心是房价，政策是按房价上涨设计的，但下跌了，谁也没想到。

在共有产权房的产权中，政府部分主要来自土地、税费等政策优惠折价，而不是直接投入现金。回购时，是要掏钱的。对于这笔钱从哪来，上海的管理办法规定，区住房保障部门应会同财政部门设立专项经费，落实资金。

若共有产权房性质转变为商品房，政府部分的产权卖出后的所得，要纳入财政住房保障资金专户。

杭州也规定，财政应保障回购资金。政府所得收益也会作为非税收入上缴同级财政。

还有一些城市，只是写明代持机构负责回购，但没有规定资金来源。

北京市盛廷律师事务所主任毕文强长期从事房地产业务。他对南方周末记者分析，共有产权房设计时暗含的假设是：房价一直涨，商品房的价格也始终高于共有产权房。基于这种底层逻辑设计的制度一定会受到市场变化的挑战。

现在已经出现了倒挂。一位顺义业主在2023年以80%的产权买入的共有产权房，当时每平方米价格近2.3万元，现在周边的商品房每平米只有2万元出头，差了2000元。

毕文强说，如果房价一直涨，它就不成问题。严格的限制条件可以践行保障属性，对业主来说，即便短期卖不了，也不会有不满。

而当下，业主心态变成了“我花的钱不少，产权还受限，说好能交易也无法实现。等待中，房价还在跌，心理落差会更大”。

他认为，不能演变成买保障房赚了归自己，亏了就回购，算政府的。当下，政府资金并不宽裕。而且，回购后，还要依托大量符合资格的人进入，这套模式才能运转下去。否则，这就是负担，不是资产。

成为历史

“过了这么多年，还没有退出（细则）吗？”陈杰在得知南方周末记者为此事采访时，有些惊讶。

他说，共有产权房的制度设计的确存在漏洞，前瞻性不足。房价上行期，不愁接盘人，政府也愿意回购。回购价如何定、增值如何分成、谁可以接手，并不是那么难。下行时，可能变成了要担亏损，整个流转逻辑就被打破了。

共有产权房的退出问题引发的一个思考是：保障房应该怎么建才是真正的保障？

“从政策设定来看，目标越多，彼此之间越容易冲突，因为不同目标的运行逻辑不一样。”陈杰认为，简单些比较好，以保障房来看，应该以解决居住为目的。

毕文强也持同样观点。保障房作为一种兜底性的制度安排，一定是保障弱势群体有居所，在设计时，不应考虑太多市场、财富效应，否则就会在市场变动时受到较大影响。

在他看来，最好是大量房子产权归国家，租金靠市场调节，“满足他有地方住，不是非得房本上写着他的名字”。

陈杰说，大部分国家的保障房是以租赁为主，而新加坡的保障性住宅“组屋”是售卖的，政府出钱建设，本国公民申购。从一室一厅到四室两厅，甚至复式公寓都有，基本上一步到位，不用再改善。每人一生中有两次申购机会。需要时，可以把旧的退给政府，或直接卖给排队轮候的人。

他解释，新加坡80%的人都在“组屋”里，池子大，流通性很强。但国内共有产权房的池子很小，叠加房地产下行，轮转更困难，增加了退出的难度。

他认为，更大范围地放开出租，或许是一个过渡办法。有置换需求的业主申请出租，政府审核，房子确实出租了，就可以去买商品房。但要承诺，如果回来住，必须把商品房卖掉。这样，保障性住房作为公共资源，物尽其用，有改善需求的也不必被困住。

向未来看，共有产权房大概率正在逐渐成为历史。

杭州在2024年就提到，待上市的房源售罄后，不再供应共有产权房。2026年8月，北京12345政务服务热线在给一位业主的回复中提到，目前已停止新建共有产权房项目。

一项政策一时会惠及一群人，经过时间的冲刷，曾经的幸运，却可能变成一地鸡毛。

目前，率先发布政策的城市正在陆续到期，还有不少城市尚未面临这个问题。

9月16日，有业主在群里感慨，“成为历史了，翻篇了，我们这些人怎么办，历史遗留问题怎么解决？”

南方周末记者以市民身份电话咨询北京住建委时，工作人员也说，最近接到了各式各样的咨询，但都没法办理。交易细则和交易平台已经在积极推进中，具体什么时候发布不确定，这不是保障房一个处室能做的，他们也在等，也想让它快点发布。

赵雯雯说，年底政策能下来就卖掉，换房。否则，只能试试离婚换房了，“孩子上学不能等”。

（应受访者要求，文中赵雯雯、姜向明、王静为化名。）