《东莞市土地及房屋补偿安置指导意见》

（下称《意见》）

正式出台

为东莞土地整备、城市更新、

低效用地再开发、城中村改造、

公共基础设施建设等项目

建立起全市统一的土地及房屋补偿安置规范

明确梯度补偿标准

其中超出一户一宅部分

本村村民合规物业补偿

最高不超过6000元/㎡

四个总体原则

统一尺度

《意见》提出“规划引领、全域统筹”“统一体系、规范高效”“依法依规、公平公正”“民生为本、稳妥有序”四大总体原则。

其中特别强调，要推动补偿安置从“分散自主”向“政府统筹”转变，坚持“全市一盘棋”，整合现行分散标准，构建全市统一补偿安置标准体系，统一认定原则、补偿规则和核算口径，实现补偿和结算规范一致。

哪些项目适用？

哪些情形不补？

《意见》适用于东莞行政区域内，因土地整备、城市更新、低效用地再开发、城中村改造、公共基础设施建设等项目所需开展的土地及房屋补偿安置工作。

以下情形不纳入补偿安置范围

（一）经依法认定为违法建筑并明确作出拆除处理的房屋；

（二）征收土地预公告或项目启动公告发布后，项目内抢种、抢建的青苗、设施、附着物，以及超过批准期限的临时建（构）筑物；

（三）征收土地预公告或项目启动公告发布后，项目内未经批准实施装修、改变房屋用途结构及其他不当行为导致增加补偿费用的部分；

（四）法律、法规规定的其他不予补偿的情形。

补偿怎么算？

四类土地房屋分类处置

《意见》明确，土地及房屋按照原属性、原用途、原价值实施补偿，充分尊重历史成因，合理确定补偿标准上限。实施主体结合意见和项目实际，拟定不超过标准上限的具体补偿安置方案。

采取市场评估价补偿的，宜结合片区整体情况，对同类型同地段土地或房屋综合确定统一补偿基准价。房票政策出台后，具备条件的权利人可选择房票安置补偿。

补偿内容主要包括：土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助、奖励等。

第一，集体土地征地补偿。根据省、市政策分项核算，包含土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费、被征地农民社会保障费用及留用地补偿等。土地补偿费和安置补助费按最新征收农用地区片综合地价标准执行。

第二，集体宅基地及房屋补偿。落实“一户一宅”政策，采取物业置换和货币补偿相结合模式。

符合置换条件的，每户可置换的建筑面积上限不超过宅基地面积4倍，且最高不超过600㎡；不符合置换条件的，采取货币补偿。

“一户一宅”以内按建筑面积1:1置换农民安置房；“一户一宅”以外，手续完善或可视为手续完善的物业按不超过6000元/㎡补偿，手续不完善的历史物业本村村民按不超过4800元/㎡、非本村村民按不超过3800元/㎡补偿，无手续的历史物业仅按房屋建筑主体结构补偿。

第三，其他集体建设用地及房屋。集体土地所有权按规定分项核算。集体土地使用权及房屋，综合考虑手续情况等因素实施梯度补偿，原则上采取货币补偿，也可按等价值原则采取物业置换。

第四，国有土地及房屋。因“村改居”形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，参照集体宅基地及房屋补偿标准执行。

其他国有土地上住宅房屋，有条件置换的，按证载建筑面积置换同性质物业，原则上提供同地段或就近地段房屋；无条件置换或权利人自愿选择货币补偿的，按现状房屋类似房地产的市场评估价予以货币补偿或兑换房票。

国有土地上非住宅房屋，按现状房屋类似房地产的市场评估价采取货币补偿，也可按等价值原则物业置换。

其他补助和奖励有哪些？

《意见》还规定给予相关补偿补助，包括临时建筑、构筑物、附属物及其他地上附着物补偿，迁坟安置补偿，室内装修装饰补偿，搬迁费，临时安置费，停产、停业损失补偿，其他经营损失补偿等。

奖励方面，实施主体可结合项目实际，给予住宅类物业签约、搬迁等奖励，奖励不超过住宅类物业补偿安置费用总额（含土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助）的5%。涉及物业置换部分，按置换物业评估的综合成本价计算补偿安置费用。奖励的有效期限，应在项目具体补偿安置方案中明确。

新政将于2027年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。

《东莞市土地及房屋补偿安置指导意见》

图文解读